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[楼市动态] 刘智中:乐山房价不是你想涨,想涨就能涨!

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元宝

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发表于 2017-8-7 10:01:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
专访刘智中:乐山房价不是你想涨,想涨就能涨!

 从2000年开始,房地产概念开始逐步进入到老百姓的生活当中,告别了传统的单位体制分房时代,大众自置购买商品房成为新的居家方式!伴随着北上广深等全国一线重点城市的发展脚步,乐山房地产也经历了快速稳步发展的十几年。从最早出现的“名雅花园”,到之后引领乐山品质小区的“嘉州花城”,再到后来出现的“时代广场”、“莱弗士帝景”,以及“嘉州新城”、“翡翠国际”等社区,伴随着乐山城市化进程的不断发展,乐山的房地产也开始从“造楼”进入到“造城”,各个小区越来越高档,各项目品质也越来越高端,乐山房价也从一两千直飚至五六千。而进入到2014年以后,乐山房价开始出现回落,有些滞销项目跌至3500的低位,乐山房价遭遇了前所未有的滑铁卢,就在人们以为乐山房地产即将日落西山的时候,今年五月两块新拍地块的面世再次在乐山楼市中刮起了一股强劲的旋风,房价再次回到了5000+的时代,那么这究竟是乐山楼市回光返照的表现,还是就此复苏并一飞冲天的迹象?


  近日,笔者专访了乐山房地产资深业内人士、乐山亚都阳光房开司营销总监刘智中先生,请他谈谈对乐山楼市的现状以及未来的一些看法。



  



  笔者:刘总,你好,很高兴今天能与您交流,我们都知道您在乐山房地产行业有着非常丰富的资历,对乐山楼市的发展历程也非常了解,想听听您对乐山楼市的一些见解,特别是老百姓最为关心的一点,房价到底是涨还是跌?


  刘智中:其实世界上没有任何一个专家能拍胸脯对公众保证房价的涨跌。在我看来,根据经济学的定论,决定价格涨跌的核心因素永远取决于市场的供求关系。那么首先我们来谈谈乐山楼市的“供”!


  我相信你们对近些年来乐山楼市的各项数据也有过统计,特别是供应量这一块,如果我没有记错,2011-2013这几年,每年的供应量都在120万平米左右,而这几年的去化量却基本维持在130万平米的水平,横向一比,也就是属于明显的供小于求的概念,那这种局面的必然结果也就是房价上涨,那几年全城均价迅速从3800飙升至5800左右。


  或许也正是这样的利好局面,之前大量的囤地迅速开发成新盘如雨后春笋般涌入市场,鼎盛时期乐山中心城区在营楼盘高达50余个,2014年和2015年全年供应量均达到200万方的水平,房地产市场一派繁荣景象!然后繁荣的背后则是蛋糕约分约小的结果。由于人口基数增长有限的客观现状,不少项目为了走量被迫通过各种促销活动让利来吸引客户购买,有的楼盘迫于压力则直接降价让利保证走量,在这种供大于求的情况下,房价自然出现了大幅度下滑!


  笔者:那按刘总您的判断来看,根据现阶段乐山楼市的供求关系分析,接下来乐山房价会是什么样的一个走势?


  刘智中:刚刚我也提到了从2014年开始乐山房价回落的情况以及下跌的核心原因,那么我们根据这个理论来看看当前的乐山楼市供需关系。这几年的价格下降,对开发商来讲压力非常大,特别是在土地成本和建安成本变化不大的情况下,降价则意味着利润的直接的直接损失,特别是有些战线较长且降价幅度较大的项目甚至出现了亏损的状况,那在这种情况下,很多开发商都会迫于当前的市场窘境望而却步暂停开发。在没有新盘入市的情况下,去库存就成为这两三年的主旋律。


  同时,在另外关于“需”这个层面上,尽管各开发公司抱怨市场艰难,房子难卖,没有利润,但翻看最近两三年的市场去化量,我们却惊喜的发现,乐山全年去化量已从之前的130万方水平逐渐提升到了150-160万方水平,那也就是说其实乐山的房子并没有卖不动,反而是呈上升趋势的,只是之前楼盘多了竞争大了分到自己头上的份额少了而已!


  笔者:也就是说,乐山的楼市其实并没有想象中的那么糟糕,而且是一直在平稳健康向上的发展的?


  刘智中:没错!有一句古话叫“天下大势,分久必合、合久必分”!那这句话同样适用于房地产行业。正是因为前些年楼盘扎堆供应井喷,导致市场供需不平衡,房价出现了回落。而当前,由于新盘几乎绝迹,供应全靠库存,那也就是说在“吃老本”。“老本”终究是有限的,随着供应量的持续减少,供需关系自然就会发生倾斜,一旦扭负为正,那房价又会出现一个向上的趋势!从我这里搜集的数据统计来看,2017年1-5月,乐山市中区商品房供应51.11万平方米,同比增长7.96%;商品房成交68.9万平方米,同比增长56.2%!那这个数据就再明显不过了,供小于求的局面已经来临,房价上涨已成为必然趋势!


  笔者:您刚刚提到,这两年新盘几乎绝迹,但今年5月有两块新地拍出了相当高的价格,甚至引起了业界的轰动,很多人都预测这两块地的问世,又将引领乐山楼市走向一个新的高度!对此,您怎么看待这个问题?


  刘智中:对,我也正想跟你提到这两块地。如果没记错,这两块地的楼面价格都在1800元左右。那这是个什么概念呢?我们可以简单算一下,1800的楼面价加上2500左右的建安成本,以及越来越高的营销成本,包括各项基本开支,光成本预算,这个单价就得在4500—4800的水平。而且据我了解,这两个地块的项目开发商都是非常有实力的企业,青江这块地的主人不必多介绍,大家都已经非常了解;而通江这块地的主人则是在成都绵阳等多地有二十多年开发经历且在本地有国资背景支撑的实力房企,他们拿下地块都会把楼盘品质做到极致,尤其是在梯户比以及智能化的配置上几乎会达到一个难以想象的高度。那可以想象一下,在这种情况下,开发商要想保证基本的利润,5500以上的价格是肯定不会少的。既然这两块地能把价格做到这个层面,其它楼盘没有理由不趋之若鹜,再加上现在供小于求的局面,乐山房价重新回到5000+的时代就是一个顺理成章的局面。


  从我们5月份到7月份这三个月的房价统计来看,不少项目的均价都已经突破了5200以上,如果没记错,中心城价格已经到了5300左右,领地国际公馆在5400左右,605公馆在5500左右,邦泰国际5500左右,即便是五洲汉唐这样的尾盘项目也达到了5100左右!所以说,乐山房价经过了前几年的萎靡不振,如今重新抬头已是必然趋势!

  笔者:那从“需”这个层面能否足以支撑这一轮房价持续走高呢?


  刘智中:这个问题问得好!其实很多人都知道,四川二级城市里,乐山的房价排名倒数,很多城市都早已突破了6000+、7000+,西昌这些更是8000+,而乐山却还在四五千水平徘徊,为什么呢?要知道在川内,论人居环境,有哪个城市敢说比乐山强?论经济发展,乐山GDP一直稳居全省前八!论人均富裕指数,乐山可一直排名四强!既然如此,为何乐山房价偏低呢?归根到底,还是一个人口基数偏低的硬伤!


  乐山全市有325万人,全域1.28万平方公里,光看这一项,在人口密度上就仅仅好于三州及雅安巴中等山区地方,也就是说“人少”自来就是乐山的短板。城市要发展,离不开人口和人流的注入。前些年,乐山政府制定了要在2020年实现“双百”大城市的战略发展目标,也就是说要在这几年打造100平公里的城区去靠100万的城市人口来填充!当时制定该项目标时,乐山城区人口仅为33万左右,城区面积仅为34平方公里上下,而通过近些年房地产事业的蓬勃发展推动城市化进程的不断深入,已经有越来越多的区县及乡镇人口涌入乐山城区,同时乐山得天独厚的自然环境以及越来越完善的城市功能配套也在不断吸引着外地人落户乐山并安居乐业。在这种情况下,乐山城区人口已快速突破60万,中心城区面积也已达到60平方公里以上。但即便发展如此迅猛,离三年之后的“双百”目标仍有较大距离,那在这几年里政府一定会不遗余力的加大力度去实现这个目标,而中间尚缺的40万这个空间更多的还得靠房地产业去支撑和实现!也就是说,未来几年,乐山会进入一个更加高速的发展模式,乐山的房价不太可能再次出现较大幅度的回落!


  所以说,乐山的房价,不是你想涨,想涨就能涨!它的涨一定是符合客观规律是市场走向的!


  笔者:好的,谢谢刘总!感谢您用宝贵的时间为乐山购房者带来专业解读,非常感谢!


  刘智中:不客气!期待下次再交流!









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发表于 2017-8-7 20:40:17 来自手机 | 显示全部楼层
又开始炒房了,这环保领导走了又跌了
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海棠小花

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发表于 2017-8-7 20:40:19 来自手机 | 显示全部楼层
又开始炒房了,这环保领导走了又跌了
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发表于 2017-8-8 09:05:20 来自手机 | 显示全部楼层
只能说现在砖家太多。乐山人口都是净流出
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发表于 2017-8-8 10:07:15 | 显示全部楼层
dog123 发表于 2017-8-8 09:05
只能说现在砖家太多。乐山人口都是净流出

这个赞同 很多小孩至少都去成都工作了。
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旭日初升,其道大光

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海棠大神官

牢骚太胜防肠断,风物长宜放眼量

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发表于 2017-9-2 09:41:47 | 显示全部楼层
接盘侠
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母亲节勋章儿童节社区居民如来神掌

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发表于 2017-9-7 10:33:23 | 显示全部楼层
上面的房开司不算什么大公司嘛,大开发商都低调的很
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旭日初升,其道大光

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发表于 2017-9-19 14:53:48 | 显示全部楼层
路过
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海棠种子

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发表于 2017-9-22 10:47:09 | 显示全部楼层
又开始炒房了,这环保领导走了又跌了
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