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《转》国税总局关于物业收取水费按3%差额征税公告及解读

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发表于 2018-9-25 18:42:17 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
国税总局关于物业收取水费按3%差额征税公告及解读
2016-08-30 物业财务沙龙




国家税务总局 关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告
国家税务总局公告2016年第54号
现将物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题公告如下:
提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项,不再作调整;未处理的,按本公告规定执行。
特此公告。
国家税务总局
2016年8月19日
  
关于《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》的解读
发布日期:2016年08月29日
来源:国家税务总局办公厅
一、有关背景
2016年5月1日全面推开营改增以来,我们陆续接到各地税务机关和纳税人反映,物业公司提供物业服务时代收水费,若按适用税率征收增值税可能导致税负上升,为稳定营改增后物业公司税负水平,经研究,我们制发公告,对于物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排。
二、主要内容
提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时,纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
________________________________________
以上是国税总局的公告及官方解读,内容很少,有些事情并未说清楚,对于未说清楚的事情,笔者查阅了相关资料,并解读如下,供大家参考:
---------------------------------------------
一、对总局54号文的点评
1.
尽管总局总是出些头痛医头脚痛医脚的打补丁式政策,但比起很多地方国税局处出的无厘头解答还是要好得多。
中央不愧是中央,姗姗来迟的54号文的出台,秉承了李克强总理所说的不能让企业增加税负,要让企业减负的思想,也符合我们的立法精神,法律不能做损害他人正当权益的强盗事情。而地方何时能望其项背?
回顾此前各地的国税发布的解读,可以说五花八门,但大多数都是不动脑子的思考问题,很僵化的去理解为物业公司代收自来水费是转售行为,而没有从立法的本意和国家的税收征管精神出发;也有些地方国税比较聪明,不发表解读,只要你不开发票,我就不管你,他们相信总局应该会出台文件规范;有少部分地方国税局很有魄力,敢于公开表示物业公司代收水电不属于转售行为,不加价则不征税,如北京、福州、广东国税。国税总局12366和四川省国税12366也回复物业公司代收水电费提供大发票复印件和收据给客户,也为物业公司提供了一条出路。
54号文的发布,彻底的否决了我们一些地方国税局的解读。我们的一些税务官员是否该反思一下,到底如何做好一个合格的税务官员,做一个能为老百姓思考问题的税务官员,做一个不只是会僵化的研究字面意义的税务官员,因为你们的一言一行代表着国家,千万不要最后让国家出个文件让你很没面子。
2.
54号文和总局早在营业税时期,2003年发布的《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税〔2003〕16号文件规定有异曲同工之妙。
财税〔2003〕16号文规定,(十九)从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
然而今次发布的54号文却远不如2003年的16号文,感觉是仓促出台,仍有些考虑不周,令人扼腕。
2003年他们知道把所有代收的都囊括进来,这次却只是考虑了水费。总局也明白这是“代收”,既然是水费是代收,那电费就不是代收吗?生活垃圾处置费就不是代收吗?燃气费就不是代收吗?
代收,从道理上来讲就是一种代理行为,自然应当只对差额征税。
如果说是因为其他的代收代付费用进销税率一样,平进平出,就可以不管了,那就不符合代收的经济业务实质了。这就好比你左脚穿个红袜子右脚穿个绿袜子一般,是不是感觉很别扭?
更为严重的是,小规模企业怎么办?他们是无法实现平进平出的。如果总局不把其他代收的费用也列为差额征税,我们的小规模物业公司还是会面临被地方税务局强迫做转售,缴纳增值税,免费义务劳动还要额外增加税负,这是否是一种强盗行为?同时,如果作为转售,则销售额平白无故增加了一倍,本来他就只是个小规模企业,因为帮别人收个钱,最后变成了一般纳税人,谁都知道,物业行业市劳动密集型行业,成本基本为人工,一般纳税人的税负至少也是5%,没有谁愿意做一般纳税人的。
3.
本公众号很早以前就告诫过大家,总局不会那么僵化,既然营业税时期出台了按照差额征税的文件,这次也一定会考虑到企业税负问题,一定会出文件政策的,这次出台的54号文件正是考虑到了物业管理企业额外多出的税负。
但很多物业公司财务还是听信地方国税的话或者自己觉得应当作为转售全额缴税,向商户开具了增值税票,导致企业无端损失额外税负。
二、适用范围
1.
笔者认同其他公众号所说的,54号文所说的“物业公司”,必须是营业执照上有“物业服务”这一经营范围,而公司名称中不一定需要有“物业”两个字。
2.
不区分一般纳税人还是小规模纳税人,均适用本文件规定。
3.
享受差额征税的物业公司必须实际上也有提供物业服务的实际业务发生,不然怎么能叫物业公司呢,但并不代表需要对所有代收水费的客户提供物业服务。
三、实施时间
54号文规定,本公告自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项,不再作调整;未处理的,按本公告规定执行。
也就是说在8月19日之前如果物业公司已经按照13%税率(小规模3%)税率全额缴税的,不再追溯调整,不予追溯退还(那些很着急的物业公司就白白损失了)。8月19日后按照这个公告执行。
四、是否需要增加代收自来水费营业范围
很多人没搞明白,经营范围是什么意思。既然叫“代收”,又何来经营范围一说,代收自然不应当增加经营范围。
更何况,经营范围也不是税务局的管辖范围,那是工商局的事情。这是四川省国税的回复:

五、是否需要申请简易征收备案
经电话咨询12366,只要是简易征收,都需要备案的。下面是深圳国税的回复:

当然,如果税务部门书面回复无需备案,那就最好。
六、一般纳税人是否需要取得水费专票
有公众号告诫大家不要取得专票,免得还要作进项税转出,这是没有考虑全面的,笔者提醒大家,一定要取得专票。物业公司向自来水公司支付的款项,既包括代业主支付的,也包括物业公司自己公共区域和办公使用的水费,取得专票后,对于公共区域和办公水费分别核算,进行进项抵扣。代业主支付的税费部分的进项税需要做转出。
另外,如果没有取得专票,或者其他有效票据,同样可以按照差额征税,只是没法抵扣公区和办公水费的进项。
七、如何开发票?能否开具专票?
回顾一下总局关于54号文官方解读:提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时,纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
上述解读已经明确,可以开具专票,使用差额征税开票方法,只是开出来的发票税率处显示为***,税额则根据你是否加价、加价多少计算得出,受票方是无法按照全额抵扣进项税的,只能按照差额税票上的税额抵扣,但可以按照全额计入成本抵减应纳税所得额。(既然物业公司没有按照全额缴税,自然他的下游受票方也不能按照全额抵扣进项税了)
八、自来水费是否包含污水处理费
有的研究人员认为,54号文中写的“自来水费”只是狭义上的水费,不包括污水处理费。
笔者认为这和过去很多人对代收自来水应当视同转售是一个思维习惯。还是没有理解到国税总局的意图,很狭隘的从字面上去理解了。国税总局为什么要发布这样一个公告?打了补丁难道还要留个洞吗?
总局的解读中明确提到了“物业公司提供物业服务时代收水费,若按适用税率征收增值税可能导致税负上升,为稳定营改增后物业公司税负水平”,很明显,总局的意图是要却让物业公司不增加税负。如果污水处理费不允许扣除,物业公司还是要多承担一笔污水处理费的税负,这明显是有违国税总局初衷的。
所以,笔者认为,国税总局54号公告中的自来水费,指的是广义上的自来水,包括了污水处理费,应当作为扣除项。
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